Bewertungsgesetz

<p>(1) Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist vom Bodenwert nach <a href="/bund/bewg/247" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bewertung der unbebauten Grundstücke" data-lli="5" target="_blank">§ 247</a> auszugehen. Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Sinne des <a href="/bund/bewg/249" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Grundstücksarten" data-lli="4" target="_blank">§ 249 Absatz 2 und 3</a> sind zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert die Umrechnungskoeffizienten nach <a href="/bund/bewg/36" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bewertungsgrundsätze" data-lli="3" target="_blank">Anlage 36</a> anzuwenden.</p><p>(2) Der Bodenwert nach Absatz 1 ist mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen nach Absatz 3 mit dem sich aus <a href="/bund/bewg/41" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Abschläge und Zuschläge" data-lli="2" target="_blank">Anlage 41</a> ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. Der jeweilige Abzinsungsfaktor bestimmt sich nach dem Liegenschaftszinssatz nach <a href="/bund/bewg/256" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Liegenschaftszinssätze" data-lli="1" target="_blank">§ 256</a> und der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach <a href="/bund/bewg/253" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags" data-lli="0" target="_blank">§ 253 Absatz 2 Satz 3 bis 6</a>.</p><p>(3) Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist ein Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der Gebäude nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.</p>

Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts

<p>(1) Zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags ist vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (<a href="/bund/bewg/254" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Rohertrag des Grundstücks" data-lli="3" target="_blank">§ 254</a>) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (<a href="/bund/bewg/255" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bewirtschaftungskosten" data-lli="2" target="_blank">§ 255</a>).</p><p>(2) Der Reinertrag des Grundstücks ist mit dem sich aus Anlage 37 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz nach <a href="/bund/bewg/256" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Liegenschaftszinssätze" data-lli="1" target="_blank">§ 256</a> und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus <a href="/bund/bewg/38" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Vergleichszahl, Ertragsbedingungen" data-lli="0" target="_blank">Anlage 38</a> ergibt, und dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt. Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist von einer der Verlängerung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist die Restnutzungsdauer abweichend von den Sätzen 3 bis 5 auf den Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt begrenzt.</p>

Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags

<p>(1) Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke gelten die folgenden Zinssätze: <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>2,5 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser,</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>3,0 Prozent für Wohnungseigentum,</div></dd><dt style="float: left;">3.</dt><dd><div>4,0 Prozent für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen,</div></dd><dt style="float: left;">4.</dt><dd><div>4,5 Prozent für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen.</div></dd></dl></p><p>(2) Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Sinne des <a href="/bund/bewg/249" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Grundstücksarten" data-lli="5" target="_blank">§ 249 Absatz 2 und 3</a> verringert sich der Zinssatz nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede vollen 100 Euro, die der Bodenrichtwert oder der Bodenwert nach <a href="/bund/bewg/247" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bewertung der unbebauten Grundstücke" data-lli="4" target="_blank">§ 247 Absatz 3</a> je Quadratmeter den Betrag von 500 Euro je Quadratmeter übersteigt. Ab einem Bodenrichtwert oder Bodenwert nach <a href="/bund/bewg/247" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bewertung der unbebauten Grundstücke" data-lli="3" target="_blank">§ 247 Absatz 3</a> je Quadratmeter in Höhe von 1 500 Euro je Quadratmeter beträgt der Zinssatz für Ein- und Zweifamilienhäuser einheitlich 1,5 Prozent.</p><p>(3) Bei der Bewertung von Wohnungseigentum im Sinne des <a href="/bund/bewg/249" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Grundstücksarten" data-lli="2" target="_blank">§ 249 Absatz 5</a> verringert sich der Zinssatz nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede vollen 100 Euro, die der Bodenrichtwert oder der Bodenwert nach <a href="/bund/bewg/247" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bewertung der unbebauten Grundstücke" data-lli="1" target="_blank">§ 247 Absatz 3</a> je Quadratmeter den Betrag von 2 000 Euro je Quadratmeter übersteigt. Ab einem Bodenrichtwert oder Bodenwert nach <a href="/bund/bewg/247" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bewertung der unbebauten Grundstücke" data-lli="0" target="_blank">§ 247 Absatz 3</a> je Quadratmeter in Höhe von 3 000 Euro je Quadratmeter beträgt der Zinssatz für Wohnungseigentum einheitlich 2 Prozent.</p>

Liegenschaftszinssätze

<p>(1) Ein Abschlag oder ein Zuschlag am Vergleichswert ist zu machen, <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>soweit die tatsächlichen Verhältnisse bei einer Nutzung oder einem Nutzungsteil von den bei der Bewertung unterstellten regelmäßigen Verhältnissen der Gegend (<a href="/bund/bewg/38" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Vergleichszahl, Ertragsbedingungen" data-lli="2" target="_blank">§ 38 Abs. 2 Nr. 2</a>) um mehr als 20 Prozent abweichen und</div></dd> <dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>wenn die Abweichung eine Änderung des Vergleichswerts der Nutzung oder des Nutzungsteils um mehr als den fünften Teil, mindestens aber um 1.000 Deutsche Mark, oder um mehr als 10.000 Deutsche Mark bewirkt.</div></dd> </dl> </p><p>(2) Der Abschlag oder der Zuschlag ist nach der durch die Abweichung bedingten Minderung oder Steigerung der Ertragsfähigkeit zu bemessen.</p><p>(2a) Der Zuschlag wegen Abweichung des tatsächlichen Tierbestands von den unterstellten regelmäßigen Verhältnissen der Gegend ist bei Fortschreibungen (<a href="/bund/bewg/22" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Fortschreibungen" data-lli="1" target="_blank">§ 22</a>) oder Nachfeststellungen (<a href="/bund/bewg/23" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Nachfeststellung" data-lli="0" target="_blank">§ 23</a>) um 50 Prozent zu vermindern.</p><p>(3) Bei Stückländereien sind weder Abschläge für fehlende Betriebsmittel beim Eigentümer des Grund und Bodens noch Zuschläge für Überbestand an diesen Wirtschaftsgütern bei deren Eigentümern zu machen.</p>

Abschläge und Zuschläge

<p>(1) Bei der Bewertung ist unbeschadet der Regelung, die in <a href="/bund/bewg/47" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Wohnungswert" data-lli="0" target="_blank">§ 47</a> für den Wohnungswert getroffen ist, der Ertragswert zugrunde zu legen.</p><p>(2) Bei der Ermittlung des Ertragswerts ist von der Ertragsfähigkeit auszugehen. Ertragsfähigkeit ist der bei ordnungsmäßiger und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften gemeinhin und nachhaltig erzielbare Reinertrag. Ertragswert ist das Achtzehnfache dieses Reinertrags.</p><p>(3) Bei der Beurteilung der Ertragsfähigkeit sind die Ertragsbedingungen zu berücksichtigen, soweit sie nicht unwesentlich sind.</p>

Bewertungsgrundsätze

<p>(1) Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden: <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>Einfamilienhäuser,</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>Zweifamilienhäuser,</div></dd><dt style="float: left;">3.</dt><dd><div>Mietwohngrundstücke,</div></dd><dt style="float: left;">4.</dt><dd><div>Wohnungseigentum,</div></dd><dt style="float: left;">5.</dt><dd><div>Teileigentum,</div></dd><dt style="float: left;">6.</dt><dd><div>Geschäftsgrundstücke,</div></dd><dt style="float: left;">7.</dt><dd><div>gemischt genutzte Grundstücke und</div></dd><dt style="float: left;">8.</dt><dd><div>sonstige bebaute Grundstücke.</div></dd></dl></p><p>(2) Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.</p><p>(3) Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.</p><p>(4) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.</p><p>(5) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.</p><p>(6) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.</p><p>(7) Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.</p><p>(8) Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.</p><p>(9) Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht unter die Absätze 2 bis 8 fallen.</p><p>(10) Eine Wohnung ist in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Daneben ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter betragen.</p>

Grundstücksarten

<p>(1) Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (<a href="/bund/baugb/196" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bodenrichtwerte" data-lli="3" target="_blank">§ 196</a> des <a href="/bund/baugb" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]" data-ll="true" target="_blank">Baugesetzbuchs</a>). Soweit in den §§ <a href="/bund/bewg/243" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Begriff des Grundvermögens" data-lli="2" target="_blank">243</a> bis <a href="/bund/bewg/262" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Gebäude auf fremdem Grund und Boden" data-lli="1" target="_blank">262</a> sowie in den Anlagen 36 bis 43 nichts anderes bestimmt ist, werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>Entwicklungszustände und</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen</div></dd></dl>nicht berücksichtigt.</p><p>(2) Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln.</p><p>(3) Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ <a href="/bund/bewg/192" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bewertung in Erbbaurechtsfällen" data-lli="0" target="_blank">192</a> ff. des Baugesetzbuchs kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.</p>

§ 257 BewG

Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts

Fußnote(n):