Immobilienwertermittlungsverordnung

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

<p>(1) Bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen (Grundsatz der Modellkonformität). Hierzu ist die nach <a href="/bund/immowertv/12" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten" data-lli="0" target="_blank">§ 12 Absatz 6</a> erforderliche Modellbeschreibung zu berücksichtigen.</p><p>(2) Liegen für den maßgeblichen Stichtag lediglich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermittlung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist.</p>

Grundsatz der Modellkonformität

<p>(1) Zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören die Bodenrichtwerte und die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>Indexreihen,</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>Umrechnungskoeffizienten,</div></dd><dt style="float: left;">3.</dt><dd><div>Vergleichsfaktoren,</div></dd><dt style="float: left;">4.</dt><dd><div>Liegenschaftszinssätze,</div></dd><dt style="float: left;">5.</dt><dd><div>Sachwertfaktoren,</div></dd><dt style="float: left;">6.</dt><dd><div>Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sowie</div></dd><dt style="float: left;">7.</dt><dd><div>Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten.</div></dd></dl>Die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind auf einen Stichtag zu beziehen.</p><p>(2) Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden insbesondere aus der Kaufpreissammlung auf der Grundlage einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise ermittelt.</p><p>(3) Geeignet im Sinne des Absatzes 2 sind Kaufpreise, die hinsichtlich der allgemeinen Wertverhältnisse und des jeweiligen Grundstückszustands hinreichend übereinstimmen. Eine hinreichende Übereinstimmung liegt vor, wenn sich etwaige Abweichungen <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>bei Vorliegen einer hinreichend großen Anzahl von Kaufpreisen in ihren Auswirkungen auf die Preise ausgleichen oder</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>in entsprechender Anwendung des <a href="/bund/immowertv/9" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten" data-lli="3" target="_blank">§ 9 Absatz 1 Satz 2 und 3</a> berücksichtigen lassen.</div></dd></dl>Die Kaufpreise sind um die Werteinflüsse besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zu bereinigen. Hinsichtlich einer Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse gilt <a href="/bund/immowertv/9" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten" data-lli="2" target="_blank">§ 9 Absatz 2</a> entsprechend.</p><p>(4) Zur Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind geeignete statistische Verfahren heranzuziehen.</p><p>(5) Bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind zur Festlegung der Gesamtnutzungsdauer die Modellansätze der Anlage 1 und ist zur Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall der Modernisierung von Wohngebäuden das in Anlage 2 beschriebene Modell zugrunde zu legen. Bei Ermittlung der Liegenschaftszinssätze sind als Bewirtschaftungskosten im Sinne des § 32 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 bis 3 die Modellansätze der Anlage 3 zugrunde zu legen. Bei Ermittlung der Sachwertfaktoren sind der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten im Sinne des <a href="/bund/immowertv/36" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen; durchschnittliche Herstellungskosten" data-lli="1" target="_blank">§ 36 Absatz 2</a> die Normalherstellungskosten nach Anlage 4 zugrunde zu legen.</p><p>(6) Zur Sicherstellung der nach <a href="/bund/immowertv/10" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Grundsatz der Modellkonformität" data-lli="0" target="_blank">§ 10 Absatz 1</a> gebotenen modellkonformen Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind die zugrunde gelegten Modellansätze, Modelle und Bezugseinheiten sowie weitere Informationen in einer Modellbeschreibung anzugeben; hierzu gehören insbesondere <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>die Angabe von Rahmendaten zum Beispiel zum Stichtag, auf den sich das zur Wertermittlung erforderliche Datum bezieht, zum sachlichen und räumlichen Anwendungsbereich und zur Datengrundlage,</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>die Beschreibung der Stichprobe,</div></dd><dt style="float: left;">3.</dt><dd><div>die Beschreibung der Ermittlungsmethodik,</div></dd><dt style="float: left;">4.</dt><dd><div>die Beschreibung der verwendeten Parameter und der zugrunde gelegten Bezugseinheiten sowie</div></dd><dt style="float: left;">5.</dt><dd><div>sonstige Selektionsparameter.</div></dd></dl></p>

Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten

Allgemeines

Teil 1

Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung

Abschnitt 1

Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt

Grundlagen der Wertermittlung

Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen

Abschnitt 2

Entwicklungszustand; sonstige Flächen

Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer

Weitere Grundstücksmerkmale

Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung

Abschnitt 3

Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts

Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale

Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten

Künftige Änderungen des Grundstückszustands

Für die Wertermittlung erforderliche Daten

Teil 2

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück

Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung

Bildung der Bodenrichtwertzonen

Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

Automatisiertes Führen der Bodenrichtwerte

Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten

Indexreihen

Umrechnungskoeffizienten

Vergleichsfaktoren

Liegenschaftszinssätze; Sachwertfaktoren

Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren

Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten

Besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren

Teil 3

Vergleichswertverfahren

Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Vergleichspreise

Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert

Ertragswertverfahren

Unterabschnitt 1

Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Verfahrensvarianten

Unterabschnitt 2

Allgemeines Ertragswertverfahren

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Periodisches Ertragswertverfahren

Ermittlung des Ertragswerts

Unterabschnitt 3

Reinertrag; Rohertrag

Bewirtschaftungskosten

Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz

Barwertfaktor

Sachwertverfahren

Grundlagen des Sachwertverfahrens

Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen; durchschnittliche Herstellungskosten

§ 10 ImmoWertV

Grundsatz der Modellkonformität