Immobilienwertermittlungsverordnung

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

(1) Der Bodenrichtwert ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks.(2) Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der nach <a href="/bund/immowertv/15" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Bildung der Bodenrichtwertzonen" data-lli="0" target="_blank">§ 15</a> gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.

Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück

(1) Eine Bodenrichtwertzone besteht aus einem räumlich zusammenhängenden Gebiet. Die Bodenrichtwertzonen sind so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen. Wertunterschiede, die sich aus nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben, sind bei der Abgrenzung nicht zu berücksichtigen.(2) Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, können Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt nicht für diese Grundstücke.(3) Bodenrichtwertzonen können sich in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern; dies gilt insbesondere, wenn sich aufgrund der unregelmäßigen Verteilung von Grundstücken mit unterschiedlichen Nutzungen oder anderen erheblichen Unterschieden in wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen keine eigenen Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen. Bei der Bildung von sich deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen muss eine eindeutige Zuordnung der Grundstücke zu einem Bodenrichtwertgrundstück möglich sein; hierbei ist unschädlich, wenn sich einzelne Grundstücke nicht eindeutig zuordnen lassen. Bei Bodenrichtwerten nach § 196 Absatz 1 Satz 7 des Baugesetzbuchs können sich die Bodenrichtwertzonen auch nicht deckungsgleich überlagern.(4) Bei der Bildung von Bodenrichtwertzonen für die Entwicklungszustände Bauerwartungsland und Rohbauland sind Bauleitpläne sowie die Entwicklung am Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Die Bodenrichtwertzonen sind so abzugrenzen, dass in der Bodenrichtwertzone ein überwiegend einheitlicher Entwicklungsgrad der Grundstücke gegeben ist.

Bildung der Bodenrichtwertzonen

Allgemeines

Teil 1

Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung

Abschnitt 1

Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt

Grundlagen der Wertermittlung

Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen

Abschnitt 2

Entwicklungszustand; sonstige Flächen

Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer

Weitere Grundstücksmerkmale

Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung

Abschnitt 3

Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts

Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale

Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten

Grundsatz der Modellkonformität

Künftige Änderungen des Grundstückszustands

Für die Wertermittlung erforderliche Daten

Teil 2

Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten

Bodenrichtwerte

Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung

Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

Automatisiertes Führen der Bodenrichtwerte

Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten

Indexreihen

Umrechnungskoeffizienten

Vergleichsfaktoren

Liegenschaftszinssätze; Sachwertfaktoren

Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren

Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten

Besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren

Teil 3

Vergleichswertverfahren

Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Vergleichspreise

Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert

Ertragswertverfahren

Unterabschnitt 1

Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Verfahrensvarianten

Unterabschnitt 2

Allgemeines Ertragswertverfahren

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Periodisches Ertragswertverfahren

Ermittlung des Ertragswerts

Unterabschnitt 3

Reinertrag; Rohertrag

Bewirtschaftungskosten

Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz

Barwertfaktor

Sachwertverfahren

Grundlagen des Sachwertverfahrens

Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen; durchschnittliche Herstellungskosten

Vorläufiger Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen

Alterswertminderungsfaktor

Objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor

Bodenwertermittlung; grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Teil 4

Bodenwertermittlung

Allgemeines zur Bodenwertermittlung

Erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße

Bodenwert von Bauerwartungsland und Rohbauland

Nutzungsabhängiger Bodenwert bei Liquidationsobjekten

Gemeinbedarfsflächen

Wasserflächen

Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Allgemeines zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen

Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen

Erbbaurecht und Erbbaugrundstück

Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück

Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht

Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts

Vergleichswertverfahren für das Erbbaugrundstück

Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks

Schlussvorschriften

Teil 5

Übergangsregelungen

Inkrafttreten, Außerkrafttreten

(zu § 12 Absatz 5 Satz 1)

(zu § 12 Absatz 5 Satz 2)

(zu § 12 Absatz 5 Satz 3)

(zu § 16 Absatz 3)

Bundesrecht Deutschland

§ 13 ImmoWertV

Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück