Immobilienwertermittlungsverordnung

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

<p>Der Verkehrswert des Erbbaurechts und der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen und der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in Abhängigkeit von den zur Verfügung stehenden Daten zu ermitteln. Der Verkehrswert des Erbbaurechts kann im Vergleichswertverfahren nach den §§ <a href="/bund/immowertv/49" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht" data-lli="3" target="_blank">49</a> und <a href="/bund/immowertv/50" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts" data-lli="2" target="_blank">50</a> oder auf andere geeignete Weise ermittelt werden. Der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks kann im Vergleichswertverfahren nach den §§ <a href="/bund/immowertv/51" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Vergleichswertverfahren für das Erbbaugrundstück" data-lli="1" target="_blank">51</a> und <a href="/bund/immowertv/52" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks" data-lli="0" target="_blank">52</a> oder auf andere geeignete Weise ermittelt werden.</p>

Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück

<p>(1) Ausgangsgröße für die Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks ist der Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks.</p><p>(2) Der finanzmathematische Wert des Erbbaugrundstücks wird ermittelt durch Bildung der Summe aus <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>dem über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks und</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>dem über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten erzielbaren Erbbauzins im Sinne des <a href="/bund/immowertv/50" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts" data-lli="0" target="_blank">§ 50 Absatz 4</a>.</div></dd></dl>Bei einer über die Restlaufzeit hinausgehenden Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist ergänzend zu Satz 1 der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen und sonstigen Anlagen abzuzinsen und hinzuzuaddieren.</p>

Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks

<p>(1) Im Vergleichswertverfahren kann der Wert des Erbbaugrundstücks insbesondere ermittelt werden <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaugrundstücke,</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>ausgehend von dem nach <a href="/bund/immowertv/52" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks" data-lli="2" target="_blank">§ 52</a> zu ermittelnden finanzmathematischen Wert des Erbbaugrundstücks oder</div></dd><dt style="float: left;">3.</dt><dd><div>ausgehend vom Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks.</div></dd></dl></p><p>(2) Der vorläufige Vergleichswert des Erbbaugrundstücks kann insbesondere ermittelt werden <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>auf Grundlage einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen für Erbbaugrundstücke,</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks mit einem objektspezifisch angepassten Erbbaugrundstücksfaktor oder</div></dd><dt style="float: left;">3.</dt><dd><div>durch Multiplikation des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks mit einem objektspezifisch angepassten Erbbaugrundstückskoeffizienten.</div></dd></dl>Für die Ermittlung des objektspezifisch angepassten Erbbaugrundstücksfaktors und des objektspezifisch angepassten Erbbaugrundstückskoeffizienten gilt <a href="/bund/immowertv/49" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht" data-lli="1" target="_blank">§ 49 Absatz 2 Satz 2</a> entsprechend.</p><p>(3) Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaugrundstücks entspricht nach Maßgabe des <a href="/bund/immowertv/7" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse" data-lli="0" target="_blank">§ 7</a> dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaugrundstücks.</p><p>(4) Der Vergleichswert des Erbbaugrundstücks ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswert des Erbbaugrundstücks und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts.</p>

Vergleichswertverfahren für das Erbbaugrundstück

<p>(1) Ausgangsgröße für die Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts ist der Wert des fiktiven Volleigentums im Sinne des § 49 Absatz 1 Satz 2.</p><p>(2) Der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts wird ermittelt durch Bildung der Summe aus <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>dem Wert des fiktiven Volleigentums abzüglich des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins oder ausnahmsweise der Differenz aus dem jeweils über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten angemessenen und erzielbaren Erbbauzins.</div></dd></dl>Bei einer über die Restlaufzeit des Erbbaurechts hinausgehenden Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist ergänzend zu Satz 1 der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen Anlagen abzuzinsen und abzuziehen.</p><p>(3) Der angemessene Erbbauzins wird in der Regel auf der Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes und des Bodenwerts des Grundstücks, an dem das Erbbaurecht bestellt wird, ermittelt. Der angemessene Erbbauzinssatz ist der Zinssatz, der sich bei Neubestellung von Erbbaurechten der betroffenen Grundstücksart am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt oder ein anderer geeigneter Zinssatz.</p><p>(4) Der erzielbare Erbbauzins ist der Betrag, der sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Erbbauzins unter Berücksichtigung vertraglich vereinbarter und gesetzlich zulässiger Anpassungsmöglichkeiten ergibt.</p>

Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts

<p>(1) Im Vergleichswertverfahren kann der Wert des Erbbaurechts insbesondere ermittelt werden <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte,</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>ausgehend von dem nach <a href="/bund/immowertv/50" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts" data-lli="3" target="_blank">§ 50</a> zu ermittelnden finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts oder</div></dd><dt style="float: left;">3.</dt><dd><div>ausgehend vom Wert des fiktiven Volleigentums im Sinne des Satzes 2.</div></dd></dl>Der Wert des fiktiven Volleigentums ist der Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks, der dem marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert ohne Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen entspricht.</p><p>(2) Der vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts kann insbesondere ermittelt werden <dl><dt style="float: left;">1.</dt><dd><div>auf der Grundlage einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen,</div></dd><dt style="float: left;">2.</dt><dd><div>durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts mit einem objektspezifisch angepassten Erbbaurechtsfaktor oder</div></dd><dt style="float: left;">3.</dt><dd><div>durch Multiplikation des Werts des fiktiven Volleigentums mit einem objektspezifisch angepassten Erbbaurechtskoeffizienten.</div></dd></dl>Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Erbbaurechtsfaktors und des objektspezifisch angepassten Erbbaurechtskoeffizienten ist das nach dem <a href="/bund/immowertv/22" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren" data-lli="2" target="_blank">§ 22</a> oder § 23 <i>ermittelte</i> Datum auf seine Eignung im Sinne des <a href="/bund/immowertv/9" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten" data-lli="1" target="_blank">§ 9 Absatz 1 Satz 1</a> zu prüfen und bei etwaigen <i>Abweichungen</i> nach Maßgabe des <a href="/bund/immowertv/9" data-href="/[lawProviderSlug]/[lawAbbreviation]/[lawNormAbbreviation]" data-tooltip="Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten" data-lli="0" target="_blank">§ 9 Absatz 1 Satz 2 und 3</a> an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.</p><p>(3) Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts entspricht nach Maßgabe des § 7 dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts.</p><p>(4) Der Vergleichswert des Erbbaurechts ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts.</p>

Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht

Allgemeines

Teil 1

Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung

Abschnitt 1

Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt

Grundlagen der Wertermittlung

Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen

Abschnitt 2

Entwicklungszustand; sonstige Flächen

Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer

Weitere Grundstücksmerkmale

Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung

Abschnitt 3

Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts

Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale

Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten

Grundsatz der Modellkonformität

Künftige Änderungen des Grundstückszustands

Für die Wertermittlung erforderliche Daten

Teil 2

Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück

Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung

Bildung der Bodenrichtwertzonen

Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

Automatisiertes Führen der Bodenrichtwerte

Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten

Indexreihen

Umrechnungskoeffizienten

Vergleichsfaktoren

Liegenschaftszinssätze; Sachwertfaktoren

Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren

Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten

Besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren

Teil 3

Vergleichswertverfahren

Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Vergleichspreise

Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert

Ertragswertverfahren

Unterabschnitt 1

Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Verfahrensvarianten

Unterabschnitt 2

Allgemeines Ertragswertverfahren

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Periodisches Ertragswertverfahren

Ermittlung des Ertragswerts

Unterabschnitt 3

Reinertrag; Rohertrag

Bewirtschaftungskosten

Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz

Barwertfaktor

Sachwertverfahren

Grundlagen des Sachwertverfahrens

Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen; durchschnittliche Herstellungskosten

§ 48 ImmoWertV

Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück